주택연금 알아보기(22.02.07)

 

노후준비 대책으로 주택연금에 대한 관심이 많이 늘고 있습니다.

 

개인적으로 주택연금을 확인할 일이 생겨서 공부를 하다보니 생각보다 따져봐야 할 것들이 많아서 따로 정리를 하게 되었습니다.

 

주택연금을 생각하고 계신 분들이 참고하실 수 있도록 블로그에 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

Ⅰ. 개요

① 정의

홈페이지 정의보다 조금 더 직관적으로 표현하자면 주택을 담보로 하여 노후자금을 쓸 수 있도록 금융기관을 통해 연금 형태로 대출을 해주는 복지 프로그램입니다.

 

② 운영기관

주택금융공사

 

③ 가입요건

만 55세 이상, 공시가격 9억원 이하 주택 소유자(주택 합계)

- 만 55세 이상이면 요건이 되나 나이가 많을 수록 월 수령금액이 커집니다.

- 소유주택이 여러채 이더라도 공시가격 합계가 9억원 이하면 가입이 가능합니다.

- 가입자나 배우자가 실제 해당 주택에 거주해야 합니다.

 

④ 특징

- 가입자 및 배우자의 거주 보장

- 국가가 연금지급 보장

- 연금 총 수령액과 비용(대출 합계)이 집값을 초과해도 상속인에게 청구하지 않음

+ 연금수령자와 배우자 사망시 담보로 한 주택가격보다 연금을 더 많이 받았더라도 집값 초과분을 상속자에게 청구하지 않습니다.

- 1가구 1주택에 한해 가입 당해년도 재산세 25% 감면

- 주택연금 대출이자비용 연금소득에서 공제(연간 200만원 한도)

 

⑤ 비용발생부분

비용은 크게 설정관련 비용과 연금 수령중 발생 비용이 있습니다.

- 설정관련비용 : 법무사 비용, 등록면허세 및 지방교육세 등 세금, 대출기관 인지세, 감정평가수수료(감정평가 요청시)

+ 법무사 비용 : 최대 330,000원

+ 등록면허세 및 지방교육세

++ 등록면허세 (예시, 1가구 1주택, 주택가격 6억원, 공시가격 4.2억원일 경우)

→ 최초보증기간(부부 중 연소자가 100세의 말일)의 예상주택가격 (예시, 816,600원)

→ 보증금액의 120% 중에서 저당권 설정금액 선택 가능. (1,737,600원)

++ 지방교육세 : 등록면허세의 20%

+ 대출기관 인지세 : 약 75,000원

+ 주택감정평가수수료 : 약 75만원 (단, 한국감정원 인터넷 시세 또는 KB 국민은행 인터넷 시세가 있으면 발생 안함)

- 연금수령 중 발생비용 : 보증료(최초, 연), 대출이자

+ 초기보증료 : 주택가격의 1.5%. 최초 1회 (대출로 처리, 납부하지 않고 사후 정산)

+ 연보증료 : 보증잔액의 0.75% (대출로 처리, 납부하지 않고 사후 정산)

+ 대출이자 : 적용금리 (기준금리 + 가산금리)

++ 기준금리 : 다음 중 선택 가능

→ 3개월 CD금리 (3개월마다 변동, 2022.2.6 현재 1.5%)

→ 신규취급액 COFIX금리 (6개월마다 변동, 2022.2.6 현재 1.69%)

++ 가산금리

→ CD금리일 경우 : 1.1% (2022.2.6 기준 총 이자율 2.6%)

→ 신규취급액 COFIX금리일 경우 : 0.85% (2022.2.6 기준 총 이자율 2.54%)

 

정리하자면, 주택을 담보로 연금을 대출받는 형태이므로 담보 설정을 위한 비용과 대출이자가 발생합니다.

 

 

Ⅱ. 기본절차

① 한국주택금융공사에 보증신청

② 한국주택금융공사에서 보증심사 후 통과되면 보증서 발급

③ 보증서를 가지고 금융기관에서 대출 실행(주택연금대출)

 

 

Ⅲ. 세부사항

① 적용상품 선택

총 4종류가 있습니다. 일반주택연금, 내집연금 3종세트(주택담보대출 상환용 주택연금), 우대형 주택연금, 사전예약 보금자리 론

- 일반주택연금 : 일반형. 이후 설명은 일반 주택연금을 기준으로 합니다.

- 주택담보대출 상환용 주택연금 : 주택담보대출 상환을 위해 연지급한도(대출한도)의 90%까지 일시 인출 가능

- 우대형 주택연금 : 저가주택보유(부부기준 1.5억원 미만 1주택 소유자), 기초연금수급자

- 사전예약 보금자리론 : 만 40세 이상 대상 대출, 주택연금 사전예약하고 만 55세 도달시 주택연금으로 전환

 

② 수령기간 선택

수령기간은 종신과 확정기간을 선택할 수 있습니다.

- 종신방식 : 월 지급금을 종신토록 지급받는 방식입니다.

- 확정기간방식 : 고객이 선택한 일정 기간동안만 월지급금을 받는 방식입니다. 확정기간이 짧을 수록 수령액이 증가합니다.

 

③ 수령방식 선택

수령방식은 월지급만 받는 방식과 월 지급금과 목돈을 받을 수 있는 방식이 있습니다.

- 종신방식 : 인출한도 설정없이 월지급금만 종신 지급받는 방식입니다.

- 종신혼합방식 : 인출한도 (대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월 지급금으로 종신 지급받는 방식입니다.

- 확정기간방식 : 고객이 일정기간 동안만 월지급금을 받는 방식입니다.

- 확정기간혼합방식 : 수시인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간동안 받는 방식입니다.

 

④ 수령금액 방식 선택

정액형, 전후후박형, 정기증가형이 있습니다.

- 정액형 : 정액으로 월지급금을 받는 방식입니다.

- 전후후박형 : 초기에 많은 금액을 받다가 이후 초기보다 적은 금액으로 일정하게 받는 방식입니다.

- 정기증가형 : 일정기간마다 월지급 금액이 상승하는 방식입니다.

 

 

Ⅳ. 예시

만 60세, 배우자 없음, 아파트 공시지가 5억원, 평가금액 10억원, 일반주택연금, 종신방식, 정액형 예시입니다.

주택금융공사 | 주택연금 | 예상연금조회

예상연금조회 Facebook Twiter kakao Talk Band 예상연금조회 주택소유자 생년월일 만 세 배우자 생년월일 있음 없음 만 세 주택구분 일반주택 노인복지주택 주거목적 오피스텔 주택가격 시세검색 원 ※ 아파트의 경우 한국부동산원 시세가 있는 경우 한국부동산원 시세를 우선적용하며, 한국부동산원 시세가 없는 경우 KB시세를 적용하며 최하층은 하한가(KB시세의 경우 하위평균가)를 나머지 층은 하한가와 상한가의 평균가(KB시세의 경우 일반평균가)를 적용. 단, 고객 희망시 고객비용부담조건으로 감정평가 신청 가능하며, 이 경우...

www.hf.go.kr

① 공시지가 확인

국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 확인 가능합니다.

www.realtyprice.kr:447

www.realtyprice.kr

 

② 한국부동산원 시세 확인

예상연금조회 사이트에서 시세확인을 할 수 있습니다.

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www.hf.go.kr

 

③ 예상연금 조회

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

월지급금 약 200만원, 초기보증료 1,500만원이 나왔습니다.

 

 

④ 시뮬레이션

80세까지 수령, 이자율 2.6%, 연보증료 0.75%일 경우 시뮬레이션을 해보았습니다.

홈페이지에 주어진 수식을 기준으로 임의 계산한 것이므로 실제와 다를 수 있습니다.

(단위 : 원)

 

나이	연수령액	초기보증금	이자 및 연보증금	대출누적
60	25,661,880	15,000,000	1,383,284	42,045,164
61	25,661,880		2,303,338	70,010,82
65	25,661,880		6,307,381	191,713,978
70	25,661,880		12,128,005	368,632,904
75	25,661,880		19,008,386	577,763,353
80	25,661,880		27,141,475	824,970,057
합계	538,899,480	15,000,000	271,070,577

 

80세까지 총 5억 3천8백만원을 수령하게 되고 총 대출 총액은 8억 2천5백만원 정도 됩니다.

만약 80세때 주택가격이 12억원이 된다 가정하고 상속자가 주택을 처분하고 대출상환을 한다면 3억 7천5백만원은 상속이 됩니다.