주택연금 시뮬레이션

 

금년 초에 주택연금에 대해서 알아보면서 시뮬레이션을 해 본적이 있었는데, 최근 금리가 오르고 주택가격이 고점이라는 이야기가 나오면서 다시 주택연금의 이야기가 많이 나오고 있다.

 

그래서 주택연금을 가입할 경우와 가입하지 않을 경우 상속과 총 수입과 비용의 관점에서 다양한 시나리오를 점검해 보고 싶어졌다. 그래서 몇가지 가정을 두고 시나리오를 만들어서 시뮬레이션을 해 보았다.

 

75세에 가입한다는 가정하에 시나리오를 잡아 보았다.

 

(한가지 확인이 안된 사항은, 주택연금으로 주택잔액이 남지 않은 경우 취득세 처리를 어떻게 해야 하는지 확인 필요. 아래 시나리오에서는 주택연금으로 주택가격이 소진된 경우 취득세를 적용하지 않았음. 상속 후 바로 매각의 경우도 취득세를 적용하지 않았음)

 

 

시나리오

① 75세에 주택연금 가입, 101세 상속 개시

② 주택연금 없이 101세 상속 개시

③ 75세에 주택연금 가입, 90세 상속 개시

④ 주택연금없이 90세 상속 개시, 주택 매각

⑤ 주택연금없이 90세 상속 개시, 주택 임대

 

가정

• 주택가격 99,000만원에서 변함 없음(상승, 하락 없음)
• 투자수익률 3.5%(= 수입이자)
• 공시지가 59,000만원
• COFIX 신규취급액 : 2.9% 고정
• 상속세, 취득세, 종부세, 재산세 등은 2022년 8월 30일 현재 기준(제도, 공제, 세율 등)
• 관리비 월 13만원 고정
• 주택연금 수입금액 등 모든 수입금액은 재투자(투자수익률 적용)
• 주택연금 수입금액은 10년마다 각각 5천만원씩 성인자녀 2명에게 증여
• 전세가 50,000만원

 

 

시나리오 ①

75세에 주택연금 가입. 101세에 상속 개시

월 2,874,260원 수입 발생. 연간 34,491,120원 수입

최초보증료 12,355,848원을 포함하여 매년 이자 발생

77세, 87세, 97세에 1억원씩 증여

 

수입금액 : 1,304,004,796원

• 연금수입 : 1,286,929,036원

- 100세까지 총 연금 수입금액 (투자수익 포함, 증여금액 제외) : 986,929,036원

- 증여금액 : 300,000,000원

• 증여투자수입 : 17,075,759원

- 증여투자이자 : 17,075,759원

 

비용 : 116,078,711원

• 주택상환액 : 0

총 상환할 금액 대출총액 909,124,968원 + 이자 및 연보증 누적 453,608,684원 = 1,362,733,652원

이지만 최대 주택 금액으로 상계. 즉 상환금액 0, 주택잔액 0

• 상속세 : 116,078,711원

100세 상속금액 986,929,036원 + 97세 상속금액 100,000,000원 = 1,086,929,036원

상속공제 500,000,000원 하여 과세표준 586,929,036원

5억원 초과 10억원 이하인 경우 과세표준 * 30% - 60,000,000원 = 116,078,711원

 

총 수지

총 수익 - 총 비용 = 1,304,004,796원 - 116,078,711원 = 1,187,926,085원

 

 

시나리오 ②

연금없이 101세에 상속 개시

 

수입금액 : 990,000,000원

• 주택 상속 : 990,000,000원

 

비용 : 120,670,000원

• 상속세 : 88,000,000원

- 상속금액 : 990,000,000원

- 상속공제 : 500,000,000원

- 과세표준 : 490,000,000원

- 상속세 : 490,000,000원 * 20% - 10,000,000원 = 88,000,000원

• 취득세 : 32,670,000원

 

총 수지

총 수익 - 총 비용 = 990,000,000원 - 88,000,000원 - 32,670,000원 = 869,330,000원

 

 

시나리오 ③

75세 주택연금 가입, 90세 상속 개시, 상속 후 주택 매각

월 2,874,260원 수입 발생. 연간 34,491,120원 수입

최초보증료 12,355,848원을 포함하여 매년 이자 발생

77세, 87세에 1억원씩 증여

주택 상속 후 매각. 5년 내 매각시 중과세 없음. 동일비용 매각으로 양도세 없음

 

 

상속 전 수입금액 : 938,073,765원

• 연금수입 : 681,362,909원

- 90세까지 총 연금 수입금액 (+ 투자수익 포함, 증여금액 제외) 481,362,909원

- 증여금액 : 200,000,000원

• 증여투자수입 : 9,354,539원

- 증여투자수입 : 9,354,359원

• 주택잔액 : 247,356,497

- 주택 잔액 : 주택금액 990,000,000원 - 대출 및 이자 등 742,643,503 = 247,356,497

 

비용 : 64,743,881원

• 상속세 : 64,743,881원

- 상속금액 828,719,406원

90세 상속금액 481,362,909원, 87세 상속금액 : 100,000,000원, 주택잔액 247,356,497원

- 상속공제 : 500,000,000원

- 과세표준 : 328,719,406원

- 상속세 : 328,719,406원 * 20% - 10,000,000원 = 64,743,881원

 

상속 후 자산평가액 : 1,104,007,426원

• 상속전 수입 - 비용 = 938,073,765원 - 64,743,881원 = 873,329,884원
• 10년간 3.5% 수익률로 복리 투자시 자산 평가액 : 1,104,007,426원

 

 

시나리오 ④

연금없이 90세에 상속 개시. 주택은 매각

 

상속금액 : 990,000,000원

 

비용 : 120,670,000원

• 상속세 : 88,000,000원

상속금액 : 990,000,000원

상속공제 : 500,000,000원

과세표준 : 490,000,000원

상속세 : 88,000,000원

• 취득세 : 32,670,000원
• 양도세 : 5년 내 매도. 원가로 매도 가정 0원

 

상속 후 자산평가액 : 1,184,807,556원

• 상속금액 - 상속세 = 990,000,000원 - 120,670,000원 = 869,330,000원
• 10년간 3.5% 수익률로 복리 투자시 자산평가액 : 1,184,807,556원

 

 

 

시나리오 ⑤

연금없이 90세에 상속 개시. 주택은 임대(전세)

 

상속금액 : 990,000,000원

 

비용 : 102,670,000원

• 상속세 : 88,000,000원

상속금액 : 990,000,000원

상속공제 : 500,000,000원

과세표준 : 490,000,000원

상속세 : 88,000,000원

• 취득세 : 32,670,000원

 

상속 후 자산평가액 : 851,082,938원

• 주택 자산가치 = 990,000,000원 - 102,670,000원 = 887,330,000원
• 500,000,000원 전세 시 10년간 수입 누계 : 20,529,938원
• 연 고정비 : 3,830,000원 * 10년 = 38,300,000원

보유세(재산세 등 연 83만원), 관리비 연 160만원, 종부세 연 140만원

• 총 평가액 = 자산가치 + 수입 - 고정비 = 887,330,000원 + 20,529,938원 - 38,300,000원 = 851,082,938원

 

 

 

시나리오를 비교해 보면

 

구분	내용	2048년 기준 순자산 총액	취득세 적용 여부	취득세 적용시 (단순 자산 차감) 32,670,000원
시나리오 1	연금O, 100세	1,187,926,085원	미적용	1,155,256,085원
시나리오 2	연금X, 100세, 주택취득	869,330,000원	적용	869,330,000원
시나리오 3	연금O, 90세, 주택매각	1,104,007,426원	미적용	1,071,337,426원
시나리오 4	연금X, 90세, 주택매각	1,184,807,556원	적용	1,184,807,556원
시나리오 5	연금X, 90세 주택임대	851,082,938원	적용	851,082,938원

 

가정이 많아서 정확힌 계산이 되지 않았지만 대략 어느정도의 느낌인지는 파악할 수 있었다.

 

취득세에 대한 내용을 다시 잘 파악해서 보완해 보아야 할 것 같다.